パシフィック・リーガル・ファンデーションは最近、「不法占拠者の締め出し：州はどのようにして不法占拠者から不動産所有者を守ることができるか」という報告書を出版した。 カイル・スウィートランド そして マーク・ミラーこれは、不法占拠問題の範囲について私たちが知っていること、それに対して各州が何をしたか（またはしなかったか）、そしてどのような改革が不動産所有者をより効果的に保護するのに役立つかについての素晴らしい要約です。以下は抜粋です。
不法占拠とは、法的権利や所有権を持たず、また所有者の同意も得ずに他人の財産を占拠する行為です。不法占拠者は不法侵入だけでなく、所有者の所有物を売ったり、財産を破壊したり、売春組織や麻薬の巣窟として使用したりして、他のトラブルを引き起こすこともよくあります。1
ほとんどの州では、不法占拠者を排除するのは困難です。不法侵入は刑事犯罪ですが、ほとんどの州政府は不法占拠者の排除を家主と借主の立ち退き、つまり民事紛争として扱います。
警察は、暴力や法的混乱、追加作業を避けるため、不動産所有者に、立ち退き訴訟を起こして不法占拠者の排除を拒否するよう指示することがよくあります。警察は、賃貸契約を結んでいると主張する不法占拠者が本当に借主なのか、それとも偽の賃貸契約を結んでいるのかを簡単に判断することはできません。また、判断するためのリソースが不足している場合もあります。2 このことと「立ち退きに対する借主の抗弁が増加し、家主と借主の対立がしばしば暴力につながるという認識が高まっている」ことを考慮すると、警察署は不法占拠者の排除に介入するのは賢明ではないと考えるかもしれない。3 法執行機関はまた、住宅所有者に、立ち退き手続きを利用して「不利な申し立てが提出された場合、 [by squatters] 無効です。4
しかし、民事訴訟手続きが完了するのを待つと、不法居住者を追い出そうとする所有者は数か月から数年間、自宅に住めなくなり、修理費、公共料金の増加、訴訟費用に数千ドルかかる可能性があります。テネシー州では、不法居住者を追い出すのに最大 2 年かかることがあり、メリーランド州とペンシルベニア州では、裁判所を通じて不法居住者の立ち退き訴訟を起こすのに 3,000 ドルから 10,000 ドルかかることがあります。5 この間、不法占拠者は不動産所有者の家に大損害を与える可能性があります。ひどい例として、ダラスの女性は不法占拠者によって 15 万ドル以上の財産損害を受けました。また、ニューヨーク市の住宅所有者は、不法占拠者が自宅を占拠したため、毎月の光熱費が 1,000 ドル以上増加しました…6
不法占拠の増加に対応して、一部の州では不法占拠を刑事犯罪にし、不動産所有者が不法占拠者を追い出すことを容易にする法律を制定しています。2024 年 5 月現在、アラバマ州、カリフォルニア州、フロリダ州、ジョージア州、ネバダ州、テネシー州、ワシントン州、ウェストバージニア州は不法占拠を犯罪とする法律を可決しており、他の 11 州も同様の法案を提出しています (図 2)。しかし、ほとんどの州はまだこの問題に立法で対処しておらず、不動産所有者のドアは不法占拠者に対して大きく開かれたままになっており、民事裁判所制度ははるかに遅い立ち退き手続きを通じて問題を解決することを余儀なくされています…。
不法占拠行為に刑事責任を課しても、不法占拠者を追い出す手続きが早まるとは限らない。カリフォルニア州では、不法占拠事件が発生する前に土地所有者が警察に立入禁止通告書を提出していれば、不法占拠者を不法侵入の軽罪で告訴するが、土地所有者が通告書を提出しなかった場合、依然として立ち退きが求められる。16 逆に、不法占拠者を立ち退かせるプロセスは、その行為を犯罪とすることなく迅速化することができます。コロラド州では、立法者が不法占拠者に対する特別な立ち退き手続きを作成しましたが、これは通常の立ち退きよりも大幅に時間がかかりませんが、その行為は犯罪とはみなされません…。
州が不法占拠者から財産権を守るのに最も効果的な方法の 1 つは、法律を改正して、土地所有者が不法占拠者を土地からより容易に、より迅速に追い出せるようにすることです。パシフィック リーガル ファンデーションのモデル法案「不法占拠者阻止法」は、立法者が財産権をより良く保護し、所有者に不法占拠に対する救済策を与え、不法占拠者を犯罪者として罰する法律を作成するためのテンプレートです。
さらに、各州は不法占拠に関する包括的なデータを収集し、公表することで、この問題に対する認識を高めることができるだろう。
で 投稿 今年 3 月に書いた記事で、不法占拠者の迅速な立ち退きを困難または不可能にする不法占拠者の権利に関する法律が、合衆国憲法修正第 5 条の収用条項に違反する理由を説明しました。しかし、そこで概説した理由から、収用訴訟は、このようなケースに対処する最善の方法ではないことがよくあります。刑事罰または民事罰と組み合わせた迅速な立ち退きの方が望ましい場合が多いでしょう。
同じ投稿で、不法占拠者を保護する法律が、最終的に正当な借家人だけでなく不動産所有者にも害を及ぼす理由についても説明しました。
[S]不法占拠者の権利に関する法律は、結局は支援すべき人々、つまり低所得の借主を傷つけることになる。不法占拠者が同意なく土地を占拠するのではないかと土地所有者が恐れる理由があれば、彼らはそもそも土地を貸すことに消極的になり、家賃を高く設定したり、入居希望者をより慎重に審査したり（その結果、低所得者や紹介者が少ない、または全くいない人などを排除する可能性がある）、あるいはこれらの対策をすべて組み合わせたりするだろう。また、土地へのアクセスに対してより費用がかかり、複雑なセキュリティ制限を課す動機も生まれるかもしれない（その結果、家賃が上がる可能性が高い）。これらすべてが住宅の供給を減らし、住宅コストを上昇させることは予想できる。
注: 私の妻、アリソン・ソミンは、この投稿で取り上げたレポートを発行したパシフィック・リーガル・ファンデーションの従業員です。彼女は財産権問題には携わっておらず、レポートの作成にも関わっていません。
